从未签订书面合同，能否认定存在租赁关系？

来源：山东高法

房东和租客因客观原因没来得及签订书面合同，但一直按约定履行各自权利义务，这种情况下能否认定双方存在租赁关系？

案情简介

2023年5月，王某将自己的房屋租赁给辛某居住，双方未签订书面合同。微信聊天记录显示，2023年5月双方就租赁涉案房屋进行协商，商定水费预交100元，电费预交200元，租金每月800元，押一付一，合同期三个月。2023年5月，辛某向王某转账1900元（租金800元、押金800元、水电费300元），后辛某分别于2023年6月、8月、9月、11月、12月分别向王某支付租金，并于2023年11月向王某支付水费197元。以上，辛某共计向王某支付租金5900元、押金800元、水电费497元，此后未再支付其他费用。

2023年11月，王某告知辛某应支付空调费用515.2元，辛某回复等下次发工资一起转。2024年1月开始，王某多次向辛某催缴租金，辛某表示同意支付，但一直未支付，后失去联系。王某于2024年3月到房屋查看，得知辛某已从涉案房屋搬走。

2025年1月，王某将辛某起诉至法院，请求法院判令辛某向其支付房屋水电费1036元；2.支付拖欠的房租；3.本案诉讼费由被告承担。辛某辩称，双方从未签订租赁合同，不存在租赁关系，请求法院驳回对方的诉讼请求。

法院审理

法官审理后认为，王某与辛某之间虽未签订书面租赁合同，但根据双方微信聊天记录内容及转账记录可知，双方在微信中已对辛某租赁涉案房屋事宜进行了充分磋商，并就租赁期限、租金及押金支付标准、水电费承担的问题达成一致。王某与辛某已就租赁涉案房屋一事达成合意且开始履行，可以认定双方之间存在租赁关系，双方之间的约定系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定行使权利、履行义务。王某与辛某约定的三个月租期到期后，双方虽未达成新的约定，但王某同意辛某继续占有使用涉案房屋，辛某继续缴纳租金，双方原约定继续有效，租赁期限为不定期。关于王某要求辛某支付房屋水电费1036元的诉讼请求，根据双方约定，租赁期间的水电费应由辛某负担，王某称涉案房屋水电先使用后付费，其于2024年3月得知辛某从涉案房屋搬走，搬走后直至2024年6月才将涉案房屋再次出租，涉案房屋由三人合租，水电费的计算应由三人平分，结合王某所称及提交的证据，经审查2022年9月缴纳水费424.16元明显不属于辛某承租期间，不应计算在辛某应缴纳的水电费范围内。2023年6月至2024年4月期间，王某代缴涉案房屋水电费共计5436.16元，辛某承担三分之一应为1812.05元，扣除辛某已经缴纳的水电费，还应支付1315.05元，现王某仅要求辛某支付1036元，系对自己权利的处分，本院予以支持。关于王某要求辛某支付拖欠的租金，根据双方约定，辛某已支付租金5900元，尚欠租金2553元，王某同意以押金800元抵扣尚欠的租金，抵扣后辛某还应向王某支付租金1753元。

综上，法院判决辛某向原告王某支付房屋水电费1036元及拖欠的租金1753元。

法官说法

《中华人民共和国民法典》第四百六十九条规定：“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。”本案中 ，双方因客观原因，没有签订书面租赁合同，但根据王某提交的聊天记录、转账记录等各方面证据，证明就租房事宜形成合意并持续履行，双方之间的系真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，可以认定双方之间存在租赁关系，双方均应按照约定行使权利、履行义务，因此王某的诉讼请求得到法院支持。

法官在此提醒：不管是租房还是从事其他生产、生活活动，要及时订立书面合同，及时保留沟通、转账等证据，以免自身合法权益遭受损失。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第四百六十九条当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。

书面形式是合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式。

以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文，视为书面形式。

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第七百三十四条 租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。

租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

供稿：崔存星

来源：槐荫法院