拍地成交仅半价！老城“白菜心”，为何做“亏本”买卖？

老城“白菜心”引发南京土拍市场近年来最激烈的一场角逐：4月2日上午，“房七条”后南京首场土拍开拍，此次出让的地块中，面积不到5000平方米的玄武区珠江路G05地块，成为众多开发商关注的焦点。在经过5家房企68轮举牌后，这块主城“绝版地”最终以4.43亿元成交，而该板块项目拆补总成本接近9亿元。这笔“亏本”的买卖背后，是玄武区对城市更新的全新理解。该区相关负责人表示，老城空间再造不能只算“经济账”，而要做一道兼顾街区品质、文脉传承、产业转型、民生供给的“综合题”，在“螺蛳壳”里寻找增量价值。

为何亏本也要卖——

下一盘大棋带动珠江路转型

“综合考虑地块稀缺性、配套成熟度和投资性价比，珠江路G05地块成为本轮土拍最抢手的标的，是意料之中的。”知名商业地产咨询机构——世邦魏理仕江苏公司董事总经理王飞说。

G05地块的竞争有多激烈？玄武区新街口街道党工委书记史庆锋透露一个细节，根据竞拍规则，最新报价只要4分钟之内没有变动，就视为最终成交。竞拍系统上一次次跳动的数字，让守候在电脑前的他热血沸腾，“看得出来，杭州聚彩企业管理公司这家浙江民企是志在必得”。

资本向来只往有增值空间的方向流动。当成交价定格在4.43亿元，G05地块最终花落杭州聚彩公司。从地理位置看，这里是寸土寸金的“中华第一商圈”，不仅交通出行便捷，生活配套完备，更有“双学区”加持；从开发条件看，2.6的容积率和70米限高，最适合打造以第四代住宅为特色的高端社区；从增值潜力看，主城区的住宅用地本就是稀缺资源，而每平方米26418元的起始楼面地价，不仅低于同类地块，在本次出让的6幅地块中也不是最高。

给拿地企业留足利润空间的玄武区，其实在下一盘大棋。“企业能安心打造一个现象级产品，将有助于拉高片区格调，带动整条珠江路的转型，最终实现共赢。”史庆锋认为，城市更新只有因地制宜，没有固定模式，再现“南有珠江路”的辉煌，必须通过多条路径突破物理空间的瓶颈，带动产业结构的调整。

“主城的价值，其实从未被低估。”在王飞看来，开发商的投资意向，就是评判稀缺资源含金量的标尺。前有全国两会“好房子”的明确导向，后有南京“房七条”的政策利好，这轮土拍掀起的热潮，无疑是南京商业地产回暖的积极信号。

为啥“贴钱”还要拆——

资金平衡不是唯一考量

沿着珠江路从西向东，过了洪武北路路口，长发科技大厦旁的绿色围挡一眼可见。围挡后面，就是珠江路G05地块。这里过去是棚户区，巷道逼仄，生活不够便利，还存在私搭乱建、消防安全隐患等，居民都盼着早日改造出新。

“以前这片都是棚户区，环境差到没处下脚。”新街口街道办事处一位负责人告诉记者，“私搭乱建要整治，消防隐患要消除，污水管网要疏通，生活垃圾要清运……这个片区要操心的事没完没了，居民也盼着早日改造出新。”

当地政府不是没动过推倒重建的念头。早在2006年，玄武区就曾计划启动该板块拆迁。但因为地块面积较小，拆迁成本偏高，资金始终无法平衡，项目只能暂时搁置。2017年，改造呼声日渐高涨，玄武区决心“重启”棚户区拆迁项目。2023年6月底，地块房屋全部拆除。街道一算账，整个项目的征收拆迁补偿总成本接近9亿元。而据专业机构预测，这个“袖珍地块”市场价只有4亿元左右。

明知要“贴钱”，为啥还要拆？“资金平衡并不是唯一的考量。”新街口街道相关负责人表示，城市更新的出发点和落脚点，首先是回应群众关切，解决他们的急难愁盼。从动议拆迁到全部搬离，珠江路G05地块经历了曲折迂回的17年，78户原住民有的异地安置，有的拿到货币补偿，全部住进新家。

在玄武这个老城区，珠江路G05地块不是个案。近年来，该区多部门协同啃下双拜巷这块“硬骨头”，创新推动锁金六村22—25幢房屋安全消险，“留改拆”并举实施卫巷片区原址更新，水岸同治让香林寺沟片区脱胎换骨……该区统筹推进老旧小区改造、危旧房消险和环境综合整治，让昔日“脏乱差”蝶变为如今的“金不换”。

资金，仍是城市更新绕不过的话题。玄武区建设局相关负责人介绍，未来将构建多元化投入模式，以政府投入为牵引，积极争取中央补助资金、省“城新贷”贷款贴息以及超长期特别国债、地方政府专项债等政策性资金支持，全力推动国有企业、社会资本、专业机构等主体深度参与。

还有3000平方米去哪儿了——

守护文脉让渡开发空间

最初拆迁面积8000平方米，出让面积近5000平方米，G05地块还有约3000平方米去哪儿了？

这块面积并没有“消失”。2021年9月至2023年4月，南京市考古研究院对地块进行两个阶段的考古，有了重大发现——六朝建筑基址、杨吴南唐金陵北墙及北城壕等珍贵遗迹都集中于此。这一考古发现，是明晰五代宋时期城市城河格局、定位金陵城北城墙位置及走向的重要物证，对南京古代城市史研究具有重要意义。但保护文物，就意味前期拆迁成本非但无法收回，还要让渡部分开发空间，并追加一笔资金投入。

玄武区没有犹豫，第一时间决定对遗址原地保护，计划投资2000万元新建2800平方米的遗址公园，还原1000多年前的南京城，让居民在家门口触摸历史文脉。按照计划，商业地块和遗址公园将同步策划、同步开工。新街口街道在与开发企业接洽时，聊得最多的也是如何更好展现古都遗韵。

老城更新，既要兼顾民生温度，也要留住城市的“根”与“魂”。依托军民融合、校地融合，玄武区引入市场化运营团队，老城的一批老厂房、老楼宇、老校区迎来重生：中山门外，前线文工团旧址上“变”出一个潮流艺术街区和文化创意园；板仓街上，南师大校园化身“金地·梧桐里”，吸引一批初创企业落户；中山东路，熊猫电子老厂房上盖起甲级写字楼，英大信托、浦发银行、迪比信可、亚新科等行业龙头竞相入驻。

从大拆大建，到局部优化，再到体量转向质量，当下的城市更新，已演进至追求人性化和可持续的4.0时代。小小的G05地块，折射出玄武区城市运营的“操盘逻辑”——坚持好地精用，不贪短期利益，以长线投资当好老城文脉的“守望者”。该区相关负责人表示，玄武区将围绕深厚的历史人文积淀、秀美的自然山水资源、繁华的商业文化氛围，以长江路片区城市更新为引领，深入推进“一路四环”五大更新片区建设，加快建设宜居、韧性、智慧、人文城区，积极创建南京城市更新实验区标杆。

新华日报·交汇点记者 盛文虎